査定額の決め方はこんなに適当？
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定期的にポスティングされる『当地域限定で探しているお客様がいます！』という広告をよく見かけると思います。
特にマンションにお住まいの方ならよくご存知だと思いますが、マンションのポストには毎日のように不動産会社から「このマンション限定で探しているお客さまがいます」というチラシが入ってきます。
売却を考えていない方には全く効果のないチラシですが、売却を考えている人にはこれが気になって仕方がない状況になります。
中にはより具体的に「大手町勤務で、近隣の社宅住まいの方が社宅の費用負担が増加するという理由で\4,000万の予算で探しています」というように書かれているものもあります。それが、相場より少し高めだったりすると、「もしかして・・・」と思って、すぐに電話してしまうものなのです。
では、本当にそんなお客さまがいるのでしょうか？
わかっていると思いますが、100％に近い確立で「そんなお客さまはいません」という結果です。
特に同じマンションで何件も売りにでている部屋があるにもかかわらず「このマンション限定で…」というチラシが入ってきます。
よく考えれば誰でもわかりますよね！
ところが自分が当事者になってしまうと「高く売りたい」「早く売りたい」という気持ちが先に立ってしまい、どうも冷静な判断ができなくなってしまうようです。
そのときを狙って不動産業者はいとも簡単に懐に入りこんでくるのです。
この不動産業者の目的はひとつです。
とりあえず高値でいいから専任媒介契約を結ぶことです。
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まず、頭の中に思い描いてみてください。
あなたはマイホームを売却することになり、複数の不動産業者に査定を依頼することにしました。
Ａ社は５０００万円、Ｂ社は５５００万円で査定しました。
さて、あなたはどちらの会社におまかせしようと思いますか？
当然、Ｂ社ですよね。
売る立場のあなたにとっては、少しでも高い金額で査定してもらい、高い金額でどなたかに買ってもらいたいと思うにちがいないでしょう。
でも、ここでお伝えしなければならないことがあります。
非常に残念なことなのですが、業者によっては、自社でその物件を扱いたいがために、実際の価値以上に高額な査定をするところがあります。
良心的な会社であれば、リスクを考えてむしろ低めに査定を行います。
万一ローンを組めなくなったとき、また買い手が付かなくて資金繰りに困るような事態になっては、お客様にとってそれこそ一大事だからです。
査定を行う際には明確な基準がありません。
近隣の相場をもとにマイナスポイントを見つけて減点し、あとは営業マンの勘と経験から金額をはじき出すことになります。
市場を無視した金額で売り出したところで、売れなくて困るのはあなたです。
少しでも高く売りたいという気持ちはわかりますが、しっかりと現実を見て慎重に考えなければなりません。
ただ査定が高かったからといって簡単に依頼する業者を決めてしまうと、後になってから痛い目に遭うかもしれません･･･
査定額≠契約金額
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次回は、「専任媒介には危険がいっぱい」 をお話します！
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不動産売却プロデューサー 大川克彦
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