専任媒介には危険がいっぱい
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今回はどのようにして業者を見極めるか？
査定を依頼した業者の中から２、３社ほど選択します。
『査定額の決め方はこんなに適当？』
でお話した通り、業者の目的は、あなたの不動産を売ることではなく、高値でいいから専任媒介契約を結ぶことです･･･
専任媒介契約とは、こちらからご確認ください。
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ご確認いただいたように専任媒介契約を締結した場合、指定流通機構(reins)へ登録が義務付けられています。
指定流通機構(reins)へ登録すると、他の不動産業者もお客さまを紹介できるようになっていますが、実は登録はするものの、他の不動産業者に対して紹介しない業者が圧倒的に多いのです･･･
しかも大手に限って･･･
理由は、簡単です。
自分達の手数料を２倍確保するためです。
あなたの不動産がいつ、いくらで売れることよりも、自分達の手数料を２倍確保することが先決なのです･･･
あなたの物件は、営業マンの手の中･･･
大手の力で、多数のお客様を集客しても、店内は売上競争！
他の営業マンにはすぐに紹介しません･･･
『支店がたくさんありますから･･･』安心してください。
確かに支店はたくさんありますが、営業マンも競争なら、支店間も競争です！
支店の売上によって、店長の立場も変わります･･･
簡単に他の支店にも物件は紹介しません！
もし運悪くこのような業者に依頼した場合は、すぐにでも媒介契約を解除してください。 契約の不履行で売主様から解除はいつでも可能です。
このような危険な目にあわないためにも、最初は一般媒介が望ましいです。 |
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その理由は専任媒介業者を見極めるためです。
★☆ここが肝心です！☆★
大事なことですからもう一度いいます。
一般媒介を締結する理由は、専任媒介業者を見極めるためです。
このことを、忘れないで下さい。
一定期間、一般媒介契約を締結し何社か不動産業者の対応を見ます。
実は、この期間も重要な期間なのです。
理由は、いいかげんな査定額だからです･･･
何社か査定するとわかりますが、価格が２割から３割も違うことがあります。
私は、よく査定が低いと言われます。
私の査定の定義は、３ヶ月以内に無理なく売却できる金額です。
この場合、残債額がいくらかは問題にしていません･･･
正直に売れる金額を言うと、ほとんどの売主様はもっと高く売れるでしょう！
こう思うことでしょう･･･
でも、気持ちの中ではこの位なんだぁ･･･ と思うこともあるはずです。
誰も安く売りたいと思うわけもないので、少し位高めに出したい！
こう考えます。
しかし、売却金額が２割も違うのは不自然だと思いませんか？
この各社開きがある査定額を見極める上での、重要な期間になります。
でも、勘違いしないで下さい。
査定額＝売買金額
ではありません･･･
買主様が買いたい金額と、売主様が売りたい金額が合致した金額が売買金額です。
この売買金額を安易にコントロールしようとする不動産業者が、あなたの意向を無視した敵となる業者です。
このような業者は、あなたの不動産を『お勧め物件』として紹介するのです･･･
今さらながらですが、決して大手はダメだと言っているわけではありません･･･
全てお任せはダメですというだけです･･･
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不動産売却プロデューサー 大川克彦
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